ОТВЕЧАЯ НА ВОПРОСЫ…(продолжение)

…Через год после приобретения квартиры, мне пришлось переехать по работе в другой город. Одна из моих знакомых заинтересована купить мою квартиру, но по финансовым обстоятельствам может оформить сделку только через год. Она предлагает мне подписать контракт под названием "Lease Purchase Agreement". Хотелось бы знать более подробно о достоинствах и недостатках такого вида договора, а также о требованиях, предъявляемых к уплате налога с прибыли в такой ситуации.
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     Лариса, Атланта
  
   
"Lease-Purchase Agreement" - это контракт, позволяющий брать в рент любой вид недвижимости с последующей его покупкой. Документ абсолютно     легальный при правильном его оформлении.
Использование такого вида контракта позволяет покупателям приобрести недвижимость без особых денежных вложений, а также даёт возможность и время подготовиться к получению займа в банке.
Люди с недостаточной кредитной историей, с низким кредитным счетом, а также те, у кого не собраны деньги на первоначальный взнос предпочитают покупать недвижимость таким путем. Обычно на решение этих проблем покупателю даётся год, иногда - полтора, но не больше, так как цена на недвижимость растет, и этот фактор затрудняет обьективно оценить будущую стоимость дома.
Всё вышесказанное можно отнести к преимуществам такого рода покупки,но,  как всегда, существует и оборотная сторона медали: выбор у вас будет очень ограничен, так как не каждый продавец захочет ждать завершения торговой сделки год, а то и два. Очень многое зависит от состояния рынка недвижимости в период поиска вашего жилья. При так называемом «soft'маркете», когда домов на продаже больше, чем покупателей, количество продавцов, согласных подписать соглашение о «Lease-Purchase», увеличивается. В обратной ситуации «seller's» маркет - вам будет очень трудно найти желающих, которые будут согласны на условия, предусматриваемые таким видом контракта.
Для продавцов соглашение «Lease- Purchаse» не желательно, но если вы не можете продать свою недвижимость, - это один из путей решение вашей   проблемы.
Оценивается недвижимость в этом случае очень часто выше, чем диктует сегодняшний маркет, - это компенсирует продавцу упущенное время и риск потерять прибыль, если цены на маркете пойдут вверх.
Не исключено, что с вас потребуют задаток, который не вернется к вам, если вы нарушите договор и не осуществите покупку.
При оформление деловых бумаг такого рода сделки используются два вида контрактов:”Lease-Purchase Agreement" и "Lease for Lease Purchase". В первом договоре оговариваются следующие пункты: цена, сумма задатка,срок, дата покупки и закрытия сделки. Во втором - перечисляются условия рента: месячная плата, ваши обязанности как квартиранта, уплата счетов за коммунальные услуги и т.д.
Очень часто в месячную плату входит определённая сумма денег, которая впоследствии пойдет на ваши расходы по покупке недвижимости.
Такого типа контракты лучше составлять с помощью профессионалов (агента по продаже недвижимости или адвоката).
Соглашение «Lease for Lease Purchase» будет рассматриваться как регулярный договор об аренде. Поэтому вы должны будете указать в налоговой декларации, что получали деньги за рент. С другой стороны вы укажете ваши расходы по содержанию недвижимости: плата за банковскую ссуду,ремонты и т.д.
При сегодняшнем состояние рынка на аренду, большой прибыли быть не может, поэтому волноваться о денежных потерях в этой ситуации не стоит.
Другое дело - налог с прибыли или что для нас звучит более привычно - «Capital Gain». По законам Джорджии вы освобождены от уплаты этого налога при условии проживания в квартире/доме в течение двух лет из последних пяти.
Для IRS не имеет никого значения, когда вы жили - первые два года, а потом сдавали квартиру в рент или наоборот.
В данной ситуации Лариса прожила в квартире только год, поэтому в
в зависимости от суммы прибыли, она заплатит налог пропорционально времени её проживания. Другое дело, продажа квартиры, которую использовали для аренды. В этом случае продавец обязан заплатить 15% от прибыли -
федеральный налог и 6% от прибыли - штатовский налог.
   
Работая над этой статьей, я беседовала с адвокатом  - Эльвирой Маленькой и CPA( Certified Public Accounter) - Еленой Эповой, и поняла одну важную вещь: в правилах об уплате налогов есть масса исключений, поэтому консультируйтесь со специалистами и вы никогдa не проиграете.