ЗАКОНОДАТЕЛЬНАЯ БАЗА “REAL ESTATE”
Законодательная база “Real Estate”
интервью с Эльвирой Маленькой
- Эльвира, я по своему опыту работы в области покупки и продажи недвижимости, знаю, что у нас с вами непочатый край работы, множества тем и вопросов которые мы должны осветить в нашей рубрике. Учитывая важность и актуальность тем, с чего бы вы начали серию статей посвещенных законодательной базе Real Estate?
- Наиболее важный вопрос, который я хотела обсудить связан с необходимостью покупки страхового полиса, защищающего ваши права на владения недвижимостью или так называемой страховки против дефектов правового титула. Наличие страхового полиса гарантирует право на владение вашим домом.
Оно обеспечивает вас информацией о наличие прав других лиц на данную собсвенность(прав удержания имущества до уплаты задолжности и закладных на имущество), и обеспечивает защиту от непредвиденных претензий на право владения или иных прав на вашу собственность.
В результате оформления сделки, связанной с продажей или покупкой недвижимости, вы получаете титул на владения домом или передаете ваш титул покупателю. Для этого необходимо произвести тщательную проверку титула, чем непосредственно и занимается титульная компания и юрист, оформляющий покупку. В их обязанности входит проверка предыдущих домовладельцев, а точнее их документов на право владения собстенностью и оформления их передачи. Все изменения, связанные с продажей и покупкой собственности, учитывая смену домовладельцев, регистрируются в земельном реестре ( County Court House), поэтому проверить данные не представляет трудности. Следующий шаг-проверка титула на отсутствия долгов/претензий (Liens, Mechanical liens)
Предположим, предыдущий хозяин перекрыл крышу, но к моменту закрытия сделки еще не расплатился со строительной компанией или еще более худшая ситуация, не был удовлетворен работой строительной компании, поэтому уволил их без оплаты и нанял другую компанию. Компания, оставленная без оплаты, может зарегестрировать материальную притензию/долг, который может стать вашим, если не будет вовремя обнаружен. С владением дома связано много финансовых обязательств, таких как уплата налогов на землю(county tax, assessment, city tax), различные платежи компаниям, следящим за вашим приусадебным участком, termite company и так далее.
Все выше перечисленное и много другой информации должен проверить юрист перед тем, как разрешить передачу титула новому хозяину.
К сожалению, не всегда ошибки могут быть обнаружены. Вернемся к примеру, описанному выше, компания оставшаяся без оплаты, зарегестрировала долг/претензию. Клерк, оформлявший эту регистрацию, допустил ошибку и внес эту информацию по адресу-Lot 3 Block B, вместо Lot 8, Block B.
Ничего не подозревающий хозяин узнает, что у него невыплаченный долг на несколько тысяч, поверьте мне, что в этой ситуации лучше не оказываться и без юридической помощи будет трудно. Еще хуже, если была совершена подделка документов, во всех этих случаях вам поможет страховой полис против дефектов правового титула. Стандартный страховой полис защищает вас по следующим пунктам:
-долги/претензии, отягощающие ваш титул
-фальшивые документы
-неправильно или ошибочно оформленные документы
-пропуски в передаче титла
-неправильно оформленные свидетельства о браке, разводе, рождении
-документы, подписанные некомпетентными людьми(несовершеннолетними, психически больными)
В договоре всегда перечисляются исключения, которые не покрываются страховкой, обязательно обратите на них внимание.
Плата за страховой полис берется единовременно, выгоднее заплатить во время процедуры “closing” или в течении первого месяца, после истечение этого срока цена на страховку повысится, так как необходимо провести новый “title search”. Если страховые полисы выдаются одновременно владельцу собсвенности и кредитору на одну и ту же собственность, обычно предоставляется большая скидка с суммы страховой премии. Существуют два вида полисов страхования против дефектов правового титула: полис титульного страхования владельца собсвенности и полис титульного страхования кредитора. Страховой полис владельца собственности выдаются на сумму покупной цены собственности и страхует право на собственность в пользу ее владельца на полный срок владения данной собсвенностью. В свою очередь, страховой полис, выданный кредитору, страхует кредитора на основную сумму кредита в случае недействительности закладной, обеспечивающий кредит.
Страховка, защищающая интересы банка, обязательно входит в оплату оформления документов по покупке недвижимости (closing cost). Банк не допускает малейшего риска, если речь идет о деньгах, которые он ссужает вам покупку дома. Страховка, защищающая ваши интересы, дело добровольное, ее можно не покупать, но в случае любых проблем, связанных с правом владения вашим домом, наличие страхового полиса против дефектов правового титула, защитит вас от неприятных сюрпризов и денежных потерь, берите пример с банков-они знают как беречь деньги.
