Если Вы задолжали деньги за дом...

Несколько лет назад Вы купили дом, взяв в долг у банка. Тогда Вы не предполагали, что возникнет ситуация, при которой ежемесячные выплаты по задолженности станут чрезмерной обузой для Вашей семьи, поскольку были уверены в надежности своего заработка. Но вот уже прошло полгода, как Вы оказались без постоянной работы. Что может произойти при подобных финансовых обстоятельствах?

- Какова роль банка в финансовых операциях покупки дома?
Банк или частный кредитор часто с готовностью предоставляют в долг денежную сумму на приобретение недвижимости. Этому предшествует заявление будущего должника в банк с просьбой о кредите и проверка его платежеспособности, включая кредитную историю, со стороны банка. Сумма банковского кредита в счет покупки недвижимости обычно составляет основную долю общей стоимости, например 80%. В момент покупки банк передает продавцу чек на сумму кредита за вычетом небольших комиссионных. После вступления покупателя во владение недвижимостью банк получает от покупателя ежемесячные выплаты, которые включают часть по процентам и часть от основной суммы задолженности. Выгодность этой сделки для банка и для покупателя очевидны - банк получает проценты за кредит в течение длительного срока, исчисляемого, возможно, десятками лет, тогда как покупатель уже сейчас вступает во владение недвижимостью и, кроме того, списывает выплачиваемые проценты по задолженности благодаря федеральным налоговым льготам.

- Какими средствами банк обезопасит себя на случай неплатежеспособности покупателя?
Банк или иной заимодатель налагает определенные обязательства на должника. Помимо обязательства выплатить задолженность с учетом процентов, покупатель должен содержать имущество в надлежащем порядке, иметь страховой полис на недвижимость и платить соответствующие налоги. Банк также сохраняет за собой право войти во владение недвижимостью в случае неуплаты покупателем по задолженности, поскольку на период займа собственность считается залогом под кредит.

- В какой ситуации банк вправе овладеть заложенной недвижимостью?
Как правило, в случае, когда покупатель задолжал по выплатам больше, чем за один месяц, и после того, как банк уведомил покупателя в письменном виде об этой просрочке. Другие причины более редки - например, если Вы платите в срок по кредиту, но при этом не платите налогов на недвижимость, не содержите собственность в надлежащем виде или не имеете страховки, банк сначала потребует, чтобы Вы выполнили эти необходимые условия, и уж затем попробует лишить Вас права выкупа заложенного имущества. В целом, как бы ни складывались Ваши отношения с банком, последний не может пойти на конфликт, не предупредив заранее в письменном виде о существующей проблеме. Кроме того, сама форма банковской долговой расписки обычно дает право должнику устранить любое нарушение, на котором основано право банка на овладение имуществом, если это произойдет в установленный срок. При любом затруднении с выплатой по задолженности лучше самому известить банк о своих проблемах и постараться урегулировать ее путем изменения порядка выплат. Следует, однако, иметь в виду, что банк не обязан проявлять добрую волю и идти Вам навстречу.

- Может ли покупатель продать недвижимость в период, когда банк собирается ею овладеть?
Да. Ничто не мешает Вам найти покупателя и избавиться от собственности, поскольку собственность считается принадлежащей Вам, пока суд не издал решения о передаче ее банку. Так, если Вы получили за продажу дома некую сумму и передали ее банку в уплату за долг раньше, чем за неделю до судебного решения, то проблема исчерпана и новый покупатель получает от Вас во владение недвижимость с "чистым" прошлым. Если у Вас есть покупатель, то Вы должны известить банк о предстоящей сделке, и не исключено, что банк потребует от Вас уплаты за понесенные им судебные расходы. В контексте предстоящей продажи банк скорее всего прекратит какие-либо дальнейшие судебные действия. Поэтому, опять же лучшей тактикой поведения будет держать банк в ведении относительно Ваших действий и намерений.

- А можно ли попросту самому передать дом банку без суда?
Да, но следует взвесить, насколько это Вам выгодно в зависимости от стоимости дома, размеров долга и того, насколько Вас волнует неиспорченная кредитная история. Например, не исключено, что при вступлении банка во владение и продаже дома сумма сделки позволит Вам вернуть себе часть от продажи. С другой стороны, если Вы должны банку 100 тыс. долларов, а Ваш дом предположительно продастся за 90 тыс., то Ваша задолженность составит 10 тыс., и банку едва ли выгодно идти на мировую сделку.