Что покупать - кооператив или кондоминиум?

На скопленные деньги Вы собрались купить недвижимость, тем более что на данный момент банки предлагают займы под выгодный для покупателя процент. Вы привыкли жить в городе, и Вас не прельщает жизнь в собственном доме за городом. Зато идея приобретения квартиры весьма для Вас привлекательна, особенно когда цены на аренду непомерно возросли. Но как решить, что лучше и выгоднее - кооперативная квартира или кондоминиум?

- Итак, в чем разница между кооперативом и кондоминиумом?
В кооперативном доме вся площадь принадлежит корпорации, и от имени корпорации ведутся все дела и осуществляются сделки по покупке и продаже. Хозяева кооперативных квартир по существу владеют не самими квартирами, а определенным количеством акций в данной корпорации, которая, со своей стороны, владеет домом. Следует иметь в виду, что управляет домом и его хозяйством выборное правление кооператива, в которое входят несколько директоров. Эти члены правления являются акционерами (пайщиками) корпорации и обычно сами проживают в данном доме. Правление уполномочено устанавливать правила в отношении условий приобретения квартир кооператива, содержания помещений, порядка и условий подсдачи в аренду квартир, а также других аспектов деятельности кооператива. Теперь, в отличие от ситуации с кооперативом, хозяева квартир в кондоминиуме являются полноправными владельцами собственных квартир. Иными словами, при приобретении кондоминиума Вы вступаете в полное и исключительное владение своей жилплощади. В доме-кондоминиуме также действует ассоциация владельцев и ее правление, состоящее из избранных владельцев отдельных квартир. Правление кондоминиума вправе принимать решения лишь в отношении совместных помещений в доме, но не самих квартир, и в связи с этим наделено меньшими полномочиями, нежели правление кооператива.

- Есть ли какие-либо иные различия между этими двумя формами собственности?
Банки или другие кредитные организации, предлагающие взаймы под приобретение недвижимости, несколько более склонны одолжить под покупку кондоминиума, нежели коопеѐатива по той причине, что займ в случае кондоминиума обеспечивается реальной недвижимой площадью, а не корпоративными акциями, а также поскольку в кооперативах обычно действуют менее привлекательные для банков рестриктивные уставы и финансовые правила. Еще одно различие между кооперативами и кондоминиумами - это порядок оплаты. Владельцы кооператива платят налоги на собственность ежемесячными взносами за квартиру на имя корпорации, тогда как владельцы кондоминиума платят налоги напрямую местным властям.

- Имеет ли право правление кооператива отклонить кандидатуру предполагаемого покупателя? Вполне. Правление вправе это сделать по ряду причин - например, по финансовым соображениям (у Вас недостаточный доход или сбережения), из-за числа предполагаемых жильцов (у Вас в семье всего два человека, а приобретаемая квартира включает четыре спальни) или из-за характера использования квартиры (Вы намерены ее сдавать в аренду, а не проживать в ней лично). Следует отметить, что, если правление откажется принять Вас в кооператив, например, из-за того, что Вы не смогли продемонстрировать, что в состоянии платить ежемесячные взносы, то Вам обычно возвращается задаток, внесенный Вами при подписании контракта на продажу квартиры. Вместе с тем, правление кооператива не имеет права произвольно отклонить кандидатуру в нарушение федеральных антидискриминационных законов, т. е. на основании расы, пола, религии, нетрудоспособности или состава семьи. В некоторых штатах также действуют законы против дискриминации на основании возраста и сексуальной ориентации. Если Вы уверены, что в отношении Вас правление совершило дискриминационный поступок, Вы можете подать в суд. И если Вам удастся доказать свою правоту, Вы можете рассчитывать на компенсацию за понесенный ущерб и возмещение расходов на адвоката.

- Нужно ли согласие правления в случае, если Вы решили отремонтировать квартиру?
В случае кооператива Вы обязаны придерживаться того письменного соглашения, которое Вы подписали при вступлении в кооператив и которое обязует следовать правилам и инструкциям, издаваемым правлением. Вы вправе изменять интерьер квартиры по собственному желанию. Однако правление чаще всего потребует, чтобы Вы предварительно представили ему на одобрение план ремонта, если речь идет о коренной перепланировке помещений квартиры. В случае кондоминиума Вы также должны руководствоваться правилами ассоциации владельцев и поэтому, скорее всего, при изменении планировки квартиры Вам также понадобится разрешение ассоциации.